A Lei n-º 4-C/2020 veio estabelecer um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19. Esta lei veio atender aos interesses dos arrendatários e senhorios que viram a sua situação financeira afetada por força da pandemia.

No que diz respeito ao arrendamento habitacional, o diploma aplica-se às situações em que se verifique: uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%; ou quando se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e que essa quebra se deva ao não pagamento de rendas por parte dos arrendatários.

Verificando-se uma das hipóteses acima mencionadas, o senhorio só poderá proceder à resolução do contrato de trabalho, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas nos em meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, caso o arrendatário não efetue o pagamento, dentro do prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, liquidadas juntamente com a renda de cada mês.

Para que o regime previsto na presente lei seja aplicável, é necessário que os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda informem o senhorio, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda, de que pretendem beneficiar do regime previsto, juntando a documentação comprovativa da sua situação.

O diploma veio igualmente estabelecer que os arrendatários habitacionais, incluindo os fiadores dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, que se encontrem comprovadamente incapacitados de pagar a renda das suas residências permanentes ou, no caso dos estudantes, da sua residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, poderão solicitar a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35% ao Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, I.P., esta medida visa garantir o pagamento das rendas devidas aos senhorios, contudo, para que tal empréstimo seja concedido, o rendimento disponível restante do agregado não pode ser inferior ao indexante dos apoios sociais.

Os arrendatários habitacionais que beneficiem de uma redução do valor das rendas por eles devidas, determinada por regimes especiais de arrendamento ou de renda, como a renda apoiada, arrendamento apoiado e a renda social, não têm direito ao empréstimo descrito.

Nas situações em que os arrendatários não recorram ao empréstimo do IHRU, I.P., os senhorios que tenham, de forma comprovada, registado a percentagem de quebra de rendimentos prevista na presente lei, poderão solicitar ao IHRU, I.P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal devida e não paga pelo arrendatário, desde que o rendimento disponível do restante agregado desça, por esse motivo, abaixo do indexante de apoios sociais.

Quanto ao arrendamento não habitacional, as medidas previstas na Lei n.º 4-C/2020 são aplicáveis aos proprietários de estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas devido à execução do estado de emergência, incluindo os casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; e aos proprietários de estabelecimentos de restauração e similares, incluindo os casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Os arrendatários que se encontrem em alguma das situações acima descritas podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Os senhorios não podem invocar como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, as faltas de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, assim como, não poderá ser exigido aos arrendatários o pagamento de qualquer penalidade que tenha como fundamento a mora no pagamento de rendas que se vençam durante o período referido.

O diploma prevê ainda que nos casos em que os imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual pertençam a entidades públicas, estas podem, durante o período de vigência da Lei n.º 4-C/2020: reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à renda – tal medida não é aplicável aos arrendatários que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como a renda apoiada, a renda social e o arrendamento apoiado; isentar do pagamento da renda os arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020; e estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Sempre que se encontrem preenchidos os pressupostos de aplicação do diploma, é inexigível a indemnização prevista na lei geral por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente. Porém, caso o arrendatário decida cessar o contrato de arrendamento, tal cessação torna exigível o pagamento imediato de todas as rendas vencidas e não pagas.

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