Com a publicação Regime de prevenção e combate à atividade financeira não autorizada e proteção dos consumidores, Lei nº 78/2021 de 24 de novembro, o legislador visou uma vez mais regular e combater o crime económico, uma lei  que longe de ser perfeita, tinha especial relevância para o Mercado Imobiliário.

O Aviso do Banco de Portugal vem trazer um effort na aplicação da Lei de 2021, números 1 e 5 do artigo 4.º, a partir do dia 1 de março de 2022, os profissionais já tinham o dever de comunicar eletronicamente ao Banco de Portugal, a informação sobre as escrituras públicas, documentos particulares autenticados ou documentos com assinatura reconhecida pelos próprios, quando tenham intervenção em atos que, pela sua natureza, estejam relacionados com:

• Contratos de mútuo ou declarações de assunção ou confissão de dívida;
•  Contratos de locação financeira;
•  Contratos de locação financeira restitutiva;
• Contratos de compra e venda de imóveis associados a contrato de arrendamento ao vendedor ou de transmissão da propriedade ao primitivo alienante;
• Contratos de compra e venda de bens imóveis que não envolvam a concessão de mútuo por entidades habilitadas a desenvolver a atividade creditícia, sempre que o comprador já tenha sido vendedor do mesmo bem, ou esteja previsto o arrendamento ou usufruto do bem imóvel, ou esteja prevista a opção de recompra do bem pelo vendedor.

Trazendo cada vez mais aos Notários, Solicitadores, Advogados e Advogados- Estagiários o papel de “policiar” fiscalizar os atos em que são intervenientes, o que pode em muito colidir com a Independência e o grau de Confiança/Sigilo que o Cliente deposita em nós, Advogados. Não deveria esta ser um obrigação legal do Fiscalizador e Regulador do mercado? 

Em termos de investimento imobiliário pode mesmo ser um entrave.

A tendência internacional é cada vez mais no sentido de simplificar todos estes procedimentos, pelo que não se compreende qual o objetivo do legislador português ao não querer acompanhar essa evolução.

O Aviso 6/2023 do Banco de Portugal agora publicado, vem tornar operacional aquela Lei sempre que um Advogado, Advogado -Estagiário, Notário ou solicitador intervier no ato cujo financiador não seja uma Entidade de Crédito Não Autorizada, ficando obrigado a enviar ao Banco de Portugal no prazo de 30 dias, de acordo com art.3º do Aviso BP,

• a. Identificação do reportante;
• b. Identificação dos outorgantes;
• c. Qualidade em que intervêm;
•  d. Natureza jurídica do ato praticado;
• e. Data e local da prática do ato;
•  f. Valor pecuniário do ato.

O reporte é efetuado através da plataforma do Banco de Portugal, em formulário digital.

A dúvida estará em como e com que ferramentas poderemos identificar as entidades não autorizadas, quando revistam fraud? e se deverão os Advogados e agentes implicados reportar atos envolvendo Entidades Autorizadas pelo Banco de Portugal, o BP esclarece que em princípio, não.

 Salvaguardando nos casos em que os atos jurídicos praticados saiam do âmbito da habilitação ou registo da entidade em causa, podendo surgir obrigação de reporte. Deixando um exemplo, em que um advogado chamado a intervir numa confissão de dívida de um particular perante uma agência de câmbios deverá reportar este ato jurídico ao abrigo da alínea a) do n.º 1 do artigo 4.º da Lei n.º 78/2021, de 24 de novembro.