Con la publicación del Régimen para la Prevención y Combate de Actividades Financieras No Autorizadas y Protección del Consumidor, Ley N.º 78/2021 de 24 de noviembre, el legislador una vez más tuvo como objetivo regular y combatir el delito económico. Esta ley, lejos de ser perfecta, fue especialmente relevante para el Mercado Inmobiliario.

El Aviso del Banco de Portugal realiza un esfuerzo en la implementación de la Ley de 2021, específicamente en los artículos 4(1) y 4(5). A partir del 1 de marzo de 2022, los profesionales ya estaban obligados a comunicar electrónicamente al Banco de Portugal información sobre escrituras públicas, documentos privados autenticados o documentos con firmas reconocidas por los propios individuos, cuando intervienen en actos que, por su naturaleza, están relacionados con:

• Contratos de préstamo o declaraciones de asunción o reconocimiento de deuda;

• Contratos de arrendamiento financiero;
•  Contratos de arrendamiento financiero restitutivo;
• Contratos de compra y venta de bienes raíces asociados a un contrato de arrendamiento al vendedor o con la transmisión de la propiedad al vendedor original;
• Contratos de compra y venta de bienes raíces que no involucran la concesión de un préstamo por entidades autorizadas para realizar actividades crediticias, siempre que el comprador ya haya sido el vendedor del mismo bien, o se prevea el arrendamiento o usufructo del bien inmueble, o se prevea la opción de recompra del bien por el vendedor.

Cada vez más, se asigna el papel de 'policía' y supervisión a los Notarios, Solicitadores, Abogados y Abogados Estudiantes en los actos en los que intervienen, lo que puede entrar en conflicto con la independencia y el grado de confianza/secreto que los clientes depositan en nosotros, los abogados. ¿No debería ser esta una obligación legal del Supervisor y Regulador del Mercado?

En términos de inversión inmobiliaria, puede ser un obstáculo.

La tendencia internacional es simplificar cada vez más todos estos procedimientos, por lo que no se comprende cuál es el objetivo del legislador portugués al no querer seguir esta evolución.

El Aviso 6/2023 del Banco de Portugal, ahora publicado, hace operativa esa Ley siempre que un Abogado, Abogado en Formación, Notario o Solicitador intervenga en un acto cuyo financiador no sea una Entidad de Crédito No Autorizada, quedando obligado a enviar al Banco de Portugal en un plazo de 30 días, de acuerdo con el artículo 3 del Aviso del Banco de Portugal:

• a. Identificación del informante;
• b. Identificación de los otorgantes;
• c. Calidad en la que intervienen;
• d. Naturaleza jurídica del acto realizado;
• e. Fecha y lugar del acto;
• f. Valor pecuniario del acto.

La presentación se realiza a través de la plataforma del Banco de Portugal, en un formulario digital. La duda radica en cómo y con qué herramientas podemos identificar entidades no autorizadas, especialmente al enfrentarnos a fraudes. En cuanto a si los abogados y agentes involucrados deben informar sobre actos que involucran a Entidades Autorizadas por el Banco de Portugal, el Banco de Portugal aclara que, en principio, no deberían hacerlo.

Sin embargo, se salvaguardan casos en los que los actos jurídicos realizados se salen del ámbito de la cualificación o registro de la entidad en cuestión, y puede surgir la obligación de informar. Dejando un ejemplo, en el que un abogado llamado a intervenir en una confesión de deuda de un particular ante una agencia de cambio debería informar sobre este acto jurídico según el párrafo a) del artículo 4.º de la Ley n.º 78/2021, de 24 de noviembre.